7 Cláusulas essenciais de todo contrato de locação.
Um contrato de locação eficaz equilibra proteção jurídica com clareza e praticidade. Vamos explorar os sete pontos que não podem faltar em nenhum contrato.
1- Qualificação completa das partes
Eu sei que parece óbvio, mas, já vi contratos de locação em que havia a qualificação da imobiliária como locadora…
Inclua nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão, e-mail, telefone e endereço completo de locador, locatário e fiador (se fiança for a garantia). Se houver mais de um locatário, todos devem estar qualificados e assinar o contrato. Se o locador for pessoa jurídica, inclua CNPJ, razão social e representante legal. Essa qualificação completa evita problemas de identificação em processos judiciais futuros.
2- Vistoria detalhada e destinação
Descreva o imóvel com precisão: endereço completo, metragem, número de cômodos, vagas de garagem (com numeração, se houver), e qualquer característica relevante. Além de especificar o estado da pintura, partes hidráulicas e elétricas, portas, equipamentos e tudo mais que guarnece. Especifique claramente a destinação: residencial, comercial ou mista. A destinação define quais regras se aplicam. Locação residencial tem proteções diferentes de não residencial. Deixe isso cristalino no contrato.
3- Prazo da locação
Defina o prazo determinado (12, 24, 30 meses ou qualquer outro prazo, já que, pelo art. 3º da Lei de Locações, o prazo da locação é livre, salvo na locação por temporada, cujo prazo máximo é de 90 dias). Lembre-se, a depender do prazo escolhido, efeitos diferentes resultarão do contrato. Certifique de quais efeitos o locador espera ao final do prazo. Clareza aqui evita surpresas desagradáveis.
4- Valor do aluguel,
reajuste e forma de pagamento
Especifique o valor do aluguel, dia de vencimento, forma e local para pagamento. Defina o índice de reajuste (IGP-M, IPCA, INPC, IVAR, etc). Inclua cláusula sobre multa e juros em caso de atraso (até 20% de multa já foi aceito pelo STJ + 1% de juros ao mês). Deixe claro quem paga condomínio, IPTU e IVA (se for o caso). Transparência financeira previne 90% dos conflitos.
5- Garantias locatícias
Defina qual tipo de garantia será utilizada: caução, fiador, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundos de investimentos. Cada tipo tem implicações diferentes. Seja específico sobre as condições de execução da garantia em caso de inadimplência. A escolha de uma garantia forte evita muito problemas durante e ao final da locação.
6- Responsabilidade
por manutenção e conservação
Defina claramente quem é responsável por cada tipo de manutenção. Regra geral: locador paga reparos estruturais e locatário paga manutenções. Liste exemplos específicos para evitar disputas. Faça sempre uma boa vistoria inicial e final para documentar o estado do imóvel e usar como comparação de como o imóvel foi entregue ao locatário e como ele está devolvendo ao locador.
7- Condições de rescisão e multas
Especifique as condições para rescisão antecipada pelo locatário. Para o locatário: geralmente multa de 3 meses de aluguel se rescindir antes do prazo. Para o locador: só pode retomar o imóvel antes do prazo em casos específicos previstos em lei (art. 9º da Lei nº 8.245/91). Deixe claro o prazo de notificação para desocupação ao final do contrato (geralmente 30 dias).
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Um abraço e até a próxima,
Rafael Sieiro