Fala, corretor.
Se você trabalha com locação, já atendeu ou soube daquele proprietário desesperado: o inquilino deve três meses de aluguel, abandonou o imóvel, mas deixou equipamentos, móveis ou estoque lá dentro.
O proprietário te liga e pergunta: "Rafael, posso pegar as coisas dele pra pagar a dívida?"
Até a semana passada, se o contrato tivesse garantia, a resposta do mercado era um sonoro "não". A justificativa? A Lei do Inquilinato (art. 37) proíbe mais de uma garantia no mesmo contrato. Se já tem fiança, reter os bens poderia configurar dupla garantia, segundo entendimento de alguns profissionais do mercado. Nulo. Ilegal. Contravenção penal.
Mas o STJ - Superior Tribunal de Justiça - acabou de provar que o mercado estava errado.
O caso de R$ 300 mil em Maceió
Vou te contar o que aconteceu.
Um shopping locou um espaço comercial. O inquilino parou de pagar e acumulou uma dívida de mais de R$ 300 mil em aluguéis e encargos. O contrato tinha fiança.
O que o shopping fez? Exerceu o penhor legal. Apreendeu os bens móveis deixados no imóvel para garantir o pagamento da dívida.
O inquilino, claro, foi à Justiça. O argumento da defesa foi exatamente aquele que todo corretor aprende no primeiro ano de profissão: "Já tem fiança no contrato, não pode ter penhor legal. É dupla garantia."
O Tribunal de Justiça de Alagoas discordou. O caso subiu para o STJ. E a Terceira Turma do STJ bateu o martelo.
A agulha: o que o STJ decidiu
O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, foi categórico: penhor legal não é garantia contratual.
A vedação da Lei do Inquilinato serve para impedir que o locador exija do inquilino duas garantias na hora de assinar o contrato (ex: "me dê um fiador e mais três meses de caução").
O penhor legal (art. 1.467 do Código Civil) é outra história. Ele nasce da lei, não do contrato. É um mecanismo de autotutela. A lei autoriza o credor a se apossar dos bens do devedor para garantir a dívida, independente do que está escrito no contrato de locação.
Nas palavras do ministro: as duas garantias têm natureza e finalidades distintas e podem coexistir sem problema nenhum.
Como aplicar isso na prática amanhã
Isso muda a estratégia de cobrança no seu cotidiano.
A partir de agora, se o inquilino está inadimplente e há perigo na demora, o locador tem o direito de reter os bens que guarnecem o imóvel (até o limite da dívida) antes mesmo de acionar o juiz.
* Importante: você não pode impedir do locatário retirar os bens dele do imóvel. O penhor legal é para bens que ele deixe no imóvel, após desocupar.
O passo a passo legal é simples, mas precisa ser seguido à risca:
1. O locador retém os bens;
2. Fornece um recibo ao inquilino daquilo que foi apreendido;
3. Entra imediatamente com a ação de homologação de penhor legal na Justiça (precisa de advogado para isso).
Tudo isso é válido mesmo que o contrato já tenha caução, fiança, seguro fiança ou cotas de fundos de investimento.
A maioria dos advogados e corretores ainda não leu essa decisão (REsp nº 2.233.511). Use essa informação para proteger seus clientes e mostrar que a sua administração não joga com regras velhas e que você é um verdadeiro Expert em Locação de Imóveis.
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