Ato Conjunto RFB/CGIBS Nº 1. O que muda?
O Secretário Especial da Receita Federal do Brasil e o Presidente do Comitê Gestor do IBS/CBS divulgaram o ato conjunto RFB/CGIBS nº 1, que foi publicado no Diário Oficial da União, no dia 23/12/2025.
Este ato conjunto tem por objetivo regular as obrigações acessórias exigíveis para o fornecimento de informações para apuração do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) no ano de 2026, ou seja, é o primeiro ato que traz obrigações acessórias para os contribuintes do IBS/CBS.
Logo no art. 2º, o AC nº 1 informa que o contribuinte do Iva dual deverá emitir documento fiscal eletrônico. Lembrando que, a partir de Julho de 2026, o locador de imóveis, que se enquadre como contribuinte do Iva dual, deverá terá um CNPJ para fins de controle da tributação.
O Ac nº 1 não fez uma referência expressa à emissão de documento eletrônico para locação de imóveis (o que deve ocorrer em breve), mas, apontou a instituição da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI modelo 77), que é um novo Documento Fiscal Eletrônico (DF-e) 100% digital para formalizar a Alienação de Bens Imóveis (venda, permuta e outras operações imobiliárias de alienação de bens imóveis), exigida pela Lei Complementar nº 214/2025, para registro das transações imobiliárias, com validade fiscal e que se integrará ao sistema tributário eletrônico.
Já vamos começar a pagar IVA dual em janeiro?
Não, conforme já amplamente divulgado pela Receita federal e o Comitê Gestor do IBS/CBS, a partir de Janeiro de 2026 iniciará o período de testes dos novos impostos, sem incidência de cobrança, desde que, as obrigações acessórias sejam cumpridas (art. 348, parágrafo 1º da LC nº 214/25).
As obrigações acessórias são, justamente, os atos que as regulamentações vão estipular neste período de testes, como a emissão da documentação eletrônica (ainda não regulamentada para locação de imóveis - então, por enquanto, precisamos aguardar), prevista no Ato Conjunto RFB/CGIBS Nº 1, de 23/12/2025.
O que fazer agora?
1) Liste todos os contratos da sua carteira e verifique quais locadores serão contribuintes do Iva dual.
2) informe aos locadores sobre o enquadramento como contribuintes e que, neste primeiro momento, não haverá cobrança de impostos, mas que, deverão cumprir as obrigações acessórias.
3) Tranquilize seus clientes, informando que você está acompanhando a regulamentação das obrigações acessórias e que cumprirá todas para garantir os direitos dos seus locadores.
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Você precisa entender como os novos impostos serão aplicados para não causar prejuízos aos seus clientes e à sua imagem como gestor de locações.
O que você precisa dominar?
Conceitos básicos de tributação
O Sistema tributário brasileiro atual
O que é a Reforma Tributária e como ela afeta a locação
Pilares do Iva dual
Iva dual na locação de imóveis
Impactos para corretores e estratégias práticas
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Um abraço e até a próxima!
Rafael Sieiro