Reforma tributária descomplicada - o essencial para Corretores de Imóveis
A Reforma Tributária que entra em vigor gradualmente a partir de 2026 traz mudanças profundas no sistema tributário brasileiro. Para corretores de locação, alguns pontos são absolutamente críticos e você precisa dominá-los.
O que é o IVA Dual: IBS e CBS
O Brasil está adotando um modelo de IVA Dual, composto por dois tributos distintos. O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) é um imposto estadual e municipal que substitui o ICMS e o ISS. O CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) é federal e substitui PIS, Cofins e IPI.
Esses tributos funcionarão no esquema débito-crédito, similar ao ICMS atual. Isso significa que você paga sobre o que vende ou presta de serviço, mas pode abater créditos sobre o que compra ou gasta. Esse mecanismo será fundamental para o planejamento tributário dos seus clientes.
A Implementação Gradual: 2026 a 2033
É importante entender que a Reforma não acontecerá de uma vez. Em 2026, haverá um período de testes com alíquotas experimentais para o governo entender os volumes e ajustar o sistema. O início efetivo está previsto para 2027, com implementação gradual até 2033, quando as alíquotas plenas estarão em vigor. Isso significa que temos tempo para nos preparar, mas também que as regras ainda estão sendo definidas e ajustadas.
Alíquotas: o que sabemos até agora
Embora as alíquotas exatas ainda não estejam totalmente definidas, as estimativas apontam para uma alíquota padrão em torno de 26,5% (IBS + CBS). Porém, há reduções significativas para diferentes setores e atividades. Para corretagem e intermediação imobiliária, a previsão não oficial é de uma redução de 30%, resultando em uma carga efetiva estimada em 18,5%. Para locação residencial, a redução é de 70%, resultando em aproximadamente 8% a 8,4%. Essas são estimativas baseadas nos projetos de lei em tramitação, não valores definitivos.
A distinção crucial: Locação Pura vs. Locação com Serviços
Aqui está um ponto fundamental que todo corretor precisa entender. A Receita Federal fará uma distinção clara entre locação pura e locação com serviços agregados. Locação pura é simplesmente ceder o uso do imóvel sem nenhum serviço adicional. Locação com serviços inclui atividades como hospedagem, coworking, espaços com limpeza incluída, recepção, segurança e outros serviços contínuos, que terão tratamento tributário como se serviço de hotelaria fosse.
O "Locador Habitual": nova figura tributária
A Reforma introduz o conceito de "locador habitual" para pessoas físicas. Será considerado locador habitual quem aluga mais de três imóveis e fatura mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis. Esses locadores habituais estarão sujeitos ao IBS/CBS, mesmo sendo pessoa física.
Locação por temporada: equiparação à hotelaria
Locações por temporada foram equiparadas a serviços de hotelaria pela Lei Complementar nº 214/2025. Isso significa que estarão sujeitas ao IBS/CBS, mesmo que sejam feitas por pessoa física e fora de plataformas como Airbnb. A redução de alíquota prevista é de 40%, resultando em alíquota efetiva estimada em 15% a 16%.
Essa equiparação é controversa e pode ser questionada judicialmente, pois a Lei do Inquilinato classifica locação por temporada como locação residencial, não como prestação de serviço. Mas, por enquanto, é a regra vigente e deve ser respeitada para evitar autuações.
O que fazer agora: ações práticas imediatas
Primeiro, estude e se atualize constantemente sobre a Reforma Tributária. Este será o tema dos próximos dez anos e quem dominar o assunto terá enorme vantagem competitiva. Segundo, identifique na sua carteira quais clientes serão afetados como "locadores habituais" e comece a orientá-los. Terceiro, revise seus contratos de locação e considere incluir cláusulas de prevenção.
Dica Rápida
Crie um "alerta reforma tributária" para seus clientes
Envie um comunicado simples para todos os proprietários da sua carteira, que serão afetados, explicando que a Reforma Tributária está chegando e que você está se atualizando para orientá-los adequadamente. Ofereça uma reunião rápida (15-30 minutos) para explicar como eles serão afetados especificamente.
Estrutura sugerida do comunicado: "Prezado [Nome], a Reforma Tributária que entra em vigor a partir de 2026 trará mudanças importantes para proprietários de imóveis alugados. Como seu corretor, estou me atualizando constantemente para garantir que você tome as melhores decisões. Gostaria de agendar uma conversa rápida para explicar como essas mudanças podem afetar seus imóveis e quais ações você pode tomar agora. Quando você tem disponibilidade?"
Esse gesto demonstra proatividade, cuidado e profissionalismo. Muitos clientes aceitarão a reunião e você terá oportunidade de fortalecer o relacionamento e identificar novas oportunidades de negócio.
Mentalidade de Sucesso
"Conhecimento é poder, mas conhecimento aplicado é riqueza."
Não basta saber sobre a Reforma Tributária. É preciso usar esse conhecimento para agregar valor aos seus clientes, tomar decisões melhores e se posicionar como autoridade no mercado. O corretor que domina tributação imobiliária não compete por preço de comissão, compete por valor entregue. E valor sempre vence.
Domine a Reforma Tributária e multiplique seus resultados
A Reforma Tributária é complexa, vai ser implementada até 2033 e exige atualização permanente. Você não pode se dar ao luxo de ficar para trás enquanto seus concorrentes se especializam.
No Treinamento Expert em Locação você terá acompanhamento de todas as alterações que a reforma tributária fará na locação de imóveis. Você aprenderá IBS/CBS na prática, planejamento para locadores habituais, estratégias, novas obrigações acessórias e tudo o que diz respeito à atuação do Corretor de Imóveis. Você terá atualizações sempre que a legislação mudar, planilhas, modelos de comunicação para clientes, aulas ao vivo e tira-dúvidas para se destacar neste momento em que muitos Corretores estão com medo do que está por vir.
Um abraço e até a próxima
Rafael Sieiro