O não pagamento das cotas condominiais é um grande problema para coletividade que reside em condomínios. A inadimplência limita o caixa, pode gerar cotas extras e afetar os condôminos que cumprem com seus deveres. Portanto, é um tema sensível que deve ser tratado com todo cuidado e atenção. Porém, não se evita inadimplência cometendo ilegalidades.

O caso real

Minha aluna do Treinamento Expert em Locação trouxe o seguinte caso: “Professor, meu locatário paga o aluguel e encargos na data correta, nunca atrasou. Por aqui nós repassamos o aluguel, descontada nossa taxa de administração, e o valor do condomínio e IPTU, pois, quem realiza o pagamento é o próprio locador. Isso foi uma exigência dele.

Só que, este mês de novembro, o locatário tentou reservar a churrasqueira, para comemorar o aniversário da esposa e foi informado na administração, que não poderia usar o espaço, pois havia duas cotas de condomínio em aberto, ou seja, fizemos o repasse dos valores para o locador e ele não pagou o condomínio. O que eu faço agora?”

Da obrigação do locador

Analisando a ação do locador, ela fere o que prescreve o art. 22, II, que determina que é obrigação do locador “garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado”, ou seja, há um descumprimento legal por parte dele, que poderia até mesmo, gerar a rescisão do contrato, por culpa do locador e a jurisprudência tem entendido que, nestes casos, pode-se aplicar a multa rescisória prevista no contrato, ao locador.

Mas, quero lançar luz, principalmente, ao impedimento do uso da área comum pelo condomínio.

Da proibição do uso das áreas comuns

Tem crescido o número de reclamações e ações judiciais em que se tem cobranças indevidas de cotas condominiais e até restrições sem fundamento legal (recebemos um relato de um síndico que limita o uso do elevador até às 23h. Depois desse horário os moradores só podem acessar seus imóveis através da escada).

É importante observar que o síndico é o representante da coletividade, não é uma espécie de rei ou inquisidor, é um um gestor de coisa alheia e como tal deve se comportar. A sua atuação é balizada pela legislação e é ela quem impõe os limites de sua atuação.

Não há previsão na legislação de que o condomínio possa proibir o uso de quaisquer parte da área comum, em razão de dívidas do condômino. Isso ocorre, porque a lei garante os meios legais para realização da cobrança, a fim do condomínio satisfazer seu crédito em aberto.

O Código Civil estabeleceu como medida material que pode ser adotada contra o condômino inadimplente, o impedimento de votar nas assembleias, caso não esteja quite com suas cotas (art. 1335, CC/02), bem como aplicação de juros e multa (art. 1.336, parágrafo 1º, CC/02). Fora isso, qualquer outra medida deve ser precedida da competente ação judicial de cobrança.

O que diz a jurisprudência

Temos vasta jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que o considera essa prática ilegal e violadora do princípio da dignidade da pessoa humana. Vou listar algumas e você poderá usá-las, caso seja procurado por um locador ou locatário que estejam passando por caso semelhante.

REsp 1.699.022/SP - “É ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito a disposição condominial que proíbe a utilização como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais. Em verdade, o próprio Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e dos demais moradores. 5.O legislador, quando quis restringir ou condicionar o direito do condômino, em razão da ausência de pagamento, o fez expressamente (CC , art. 1.335).”

REsp 1.564.030/MG - “O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio § 3º do art. 1.331 do Código Civil ). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade.”

AREsp 2142492/PE - “Em relação à impossibilidade de reserva do salão de festas, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera abusiva qualquer restrição ao uso da área comum do condomínio por condômino inadimplente”.

O que o locatário pode fazer

Surge para o locatário algumas possibilidades, as quais posso destacar:

1- Rescindir a locação, por culpa do locador, cobrando dele a multa rescisória prevista no contrato; ou

2- Ingressar com ação contra o condomínio, a fim de que o mesmo se abstenha de impedir o uso de quaisquer partes das áreas comuns do condomínio, em observação à jurisprudência do STJ.