IBS/CBS na locação não residencial. O que muda?
A locação não residencial (comercial, industrial e não residencial propriamente dita) sempre foi tributada de forma diferente da residencial. Com a Reforma Tributária, essa diferenciação se mantém, mas com regras completamente novas que você precisa dominar para continuar competitivo no mercado.
Não existe o redutor de R$ 600,00 na base de cálculo para locação não residencial. A tributação incide sobre o valor total do aluguel. Isso torna o impacto ainda mais significativo, especialmente em aluguéis de valores mais elevados.
A boa notícia, especialmente para pessoas jurídicas: o sistema de IBS/CBS é não-cumulativo, o que significa que o locador pode aproveitar créditos tributários sobre todas as despesas relacionadas ao imóvel: reformas, manutenções, administração, corretagem, etc. Tudo gera crédito que pode ser abatido do valor devido de IBS/CBS. Para holdings patrimoniais e empresas com carteiras grandes de imóveis comerciais, esses créditos podem reduzir significativamente a carga tributária efetiva.
Regime de transição: vale a pena?
Existe a opção do Regime Especial de Transição que mantém a alíquota de 3,65% até 2033 para contratos registrados no cartório de registro de imóveis ou de títulos públicos até 31/12/2025. Porém, quem optar por esse regime não pode usar créditos tributários. Para saber qual modelo compensa é preciso fazer cálculos, uma vez que geralmente, as despesas dedutíveis na locação não residencial são altas. A conta precisa ser feita caso a caso, pensando no médio e longo prazo.
Impacto nos contratos novos e antigos
O aumento tributário será inevitavelmente repassado aos locatários.
Contratos novos já virão com valores ajustados. Mas e os contratos vigentes? Aqui está o desafio: a maioria dos contratos não prevê reajuste por mudança tributária. Você precisará negociar aditivos contratuais ou aguardar o vencimento para renegociar. Seja transparente com os locatários. Mostre os números, explique a lei, demonstre que não é ganância do proprietário, mas mudança legal.
Nos contratos novos, já faça previsão de eventual cobrança do valor do Iva, assim como já é feito com IPTU.
Saber administrar esses aspectos será um diferencial do corretor de imóveis em 2026.
O que fazer agora? Plano de ação para locação não residencial
Primeiro, faça um levantamento completo de todos os contratos comerciais da sua carteira.
Segundo, calcule o impacto tributário real para cada imóvel, considerando o valor do aluguel e as despesas dedutíveis.
Terceiro, identifique quais contratos vencem em 2026 e priorize a renegociação desses.
Quarto, para contratos de longo prazo vigentes, prepare propostas de aditivo contratual explicando a mudança tributária.
Quinto, oriente proprietários com múltiplos imóveis sobre holding patrimonial.
Sexto, atualize seus modelos de contrato para incluir cláusulas sobre repasse tributário.
Sétimo, se capacite para explicar a Reforma aos clientes.
Mentalidade de sucesso
"Complexidade é oportunidade disfarçada. Quanto mais complicado o cenário, mais valioso é quem sabe navegar nele."
A Reforma Tributária vai separar corretores amadores de profissionais. Amadores vão reclamar e perder clientes. Profissionais vão estudar, dominar o tema e se tornar indispensáveis. Escolha de que lado você quer estar. O esforço de aprender agora vai render dividendos por anos.
Torne-se Expert em IBS/CBS na locação de imóveis
Eu e o Prof. Bruno Saruê, um dos maiores especialistas em Iva dual do Brasil, lançamos o curso: Iva dual (IBS/CBS) na locação de imóveis.
Neste curso você aprenderá tudo o que precisa para se tornar um Expert em IBS/CBS na locação de imóveis.
E a cereja do bolo é a seguinte: vamos fazer a Oficina de IBS/CBS, que vai durar até o ano de 2033. Nela você terá aulas práticas sobre aplicação da reforma tributária na locação, vamos mostrar como operar sistemas, fazer lançamentos, analisar casos concretos e caminhar de mãos dadas com você durante todo esse período.
Ao se inscrever, além do curso, você já ganha 1 ano de Oficina de IBS/CBS e ainda pode estender seu acesso à oficina por mais 1, 2 ou 3 anos.
Um abraço e até a próxima!
Rafael Sieiro